慧擇小馬老師 · 2月前278 人看過
好消息!好消息!
終于等到了時(shí)隔4個(gè)月的降息。
7月22日,7月LPR報(bào)價(jià)出爐啦——1年期和5年期利率均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)!
(圖源:中國(guó)人民銀行)
1年期LPR為3.35%,上月為3.45%;
5年期以上LPR為3.85%,上月為3.95%。
這就意味著,你又能少房貸了!
如果你是100萬的商貸額度,按照30年貸款期限、等額本息的還款方式計(jì)算,
5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn),你的月供可以減少57.3元。
看似不多,但是30年下來,總共能省下2萬左右,這筆錢足夠一家人安排一次不錯(cuò)的旅行,或者為孩子多存一筆教育基金。
本次降息,是今年第二次調(diào)降LPR,上一次是今年2月,下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。
(圖源:中國(guó)人民銀行)
這對(duì)要買房,和已經(jīng)買房的人來說,都是好事兒~
有人開心,有人則還在蒙圈,甚至連LPR是個(gè)啥都不清楚。
今天咱們就來瞧一瞧,它到底是個(gè)什么貨?
什么是LPR?為什么會(huì)下降
LPR全稱是「貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率」,想搞明白它,得先懂利率是啥?
咱們借銀行的錢去買房,到期了,要還錢。
借100萬,每年要還多少利息?
這事兒可不是單個(gè)銀行可以隨便拍板的,而是由18家銀行直接參考市場(chǎng)信息共同報(bào)價(jià),
去掉最高值和最低值后,進(jìn)行平均計(jì)算,最后得出的結(jié)果,就是LPR,也就是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。
LPR也分兩個(gè)期限品種,1年期和5年期及以上——
貸款期限在5年及5年以內(nèi)的,以1年期LPR為基準(zhǔn),比如企業(yè)貸款;
5年以上的長(zhǎng)期貸款,以5年期以上LPR為基準(zhǔn),比如我們普通人買房。
現(xiàn)在,新發(fā)放的商業(yè)房貸,都跟著LPR的變化走:
房貸利率=LPR利率±加點(diǎn)
由于房子不好賣,很多城市取消了首套房下限,自定義加點(diǎn)。首套房利率一路走低,有的城市都快“2”字頭了。
可是,這和已經(jīng)買房的人沒啥關(guān)系,
因?yàn)榇媪糠抠J的加點(diǎn)是固定的(p.s.去年9月全國(guó)普降過一次),只能等著LPR降低,才能減輕負(fù)擔(dān)。
再者,LPR名字雖然好聽,但人品如渣男,
渣男最大的特點(diǎn)就是善變,善變到什么程度呢?每個(gè)月20日(節(jié)假日順延)更新一次,所以它一月一變。
但并不是說,新的LPR利率一出爐,下月我們還房貸就能立刻享受優(yōu)惠。
咱們要等到合同約定的「重定價(jià)日」之后,才能執(zhí)行。
每次重新定價(jià),定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為「最近一個(gè)月的5年以上LPR」,定好就會(huì)延續(xù)一整個(gè)周期。
一般銀行會(huì)默認(rèn)兩種選擇:
每年1月1日
貸款放款日對(duì)應(yīng)的每年對(duì)月對(duì)日
對(duì)多數(shù)人來說,重定價(jià)日是每年的1月1號(hào),
也就是說,本次以及2月那輪LPR下降,和今年的還貸額沒有關(guān)系,明年1月之后,才能得到利率減免。
那如果你的「重定價(jià)日」是每年的8月1日,那恭喜你,下個(gè)月就可以看到調(diào)整了。
*注意,LRP降了對(duì)公積金貸款利率沒有影響,因?yàn)楣e金貸款利率參考的是央行公布的公積金貸款基準(zhǔn)利率。
比如深圳,當(dāng)前5年期及以上公積金貸款,首套利率2.85%,二套利率3.325%,還是非常香~
至于央媽為啥要降息呢?
要知道,銀行對(duì)客戶實(shí)際執(zhí)行的貸款利率早就已經(jīng)低于LPR基準(zhǔn)利率。
以深圳為例,首套房貸款利率已經(jīng)低至3.4%。全國(guó)其他城市的首套房貸利率也基本都在3-3.5%的區(qū)間水平。
而對(duì)比之下,我們的LPR利率還任性地停留在3.95%的高位!
貸款利率,本質(zhì)上是錢的“交易成本”,也就是說,人們?cè)敢庥枚喔叩某杀救ソ桢X。
現(xiàn)在人們對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)估越不樂觀,借錢意愿越低,當(dāng)錢供大于求,那它自然就會(huì)降價(jià),貸款利率就應(yīng)該降低!
我們的借錢意愿如何?看社融數(shù)據(jù)就知道了。
今年上半年,全國(guó)社融增量累計(jì)是18.1萬億,比去年同期少了3.45萬億。
代表房貸的住戶中長(zhǎng)期貸款,相較于2023年的1.46萬億元,下降19.2%,相比高峰的2021年下降66%。
足以說明,大家借錢的意愿很弱!
(圖源:央行2024年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告)
既然現(xiàn)在市場(chǎng)上大家的借錢意愿不強(qiáng),代表市場(chǎng)上的錢供大于求,那LPR作為政策利率就必要在高位“端著”了!隨行就市才是對(duì)的。
所以,LPR調(diào)低,向市場(chǎng)利率貼近,是必然會(huì)發(fā)生的事。
本次下調(diào)
對(duì)我們普通人有什么影響?
①存量房貸利好
對(duì)于背著房貸的人來說,這絕對(duì)是個(gè)利好消息!
過去,有人戲稱,新購(gòu)房業(yè)主和存量房貸業(yè)主就是處在兩個(gè)平行世界,同人不同命~
對(duì)于新購(gòu)房者而言,“5·17”新政提出取消商貸利率之后,貸款利率早就已經(jīng)像脫韁的野馬一樣,擺脫了LPR的束縛,不斷下探,6月全國(guó)平均新發(fā)放的房貸利率為3.45%,歷史最低水平!
反觀存量房貸業(yè)主,救市的紅利是一點(diǎn)沒吃到,只能眼紅新購(gòu)房的利率,越來越低...
苦苦等到LPR下調(diào),才能在重定價(jià)日享受到優(yōu)惠,一年還只有一次機(jī)會(huì)。
今年兩輪累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn),按100萬、30年期的房貸算,每個(gè)月可以省下近200塊,一年將近2300+。
不過呢,下調(diào)雖然是好事,但還是有點(diǎn)不夠看。
據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道,目前存量房貸的平均利率依然在4%左右,存款利率、理財(cái)產(chǎn)品的回報(bào)普遍低了1個(gè)百分點(diǎn)。
(圖源:新浪財(cái)經(jīng))
提前還貸,相當(dāng)于「買」了個(gè)4%的理財(cái)產(chǎn)品,經(jīng)濟(jì)賬更劃算。
所以,提前還貸潮又卷土重來了...
②存款利率下調(diào)
當(dāng)整個(gè)社會(huì)的融資成本都在下降,低風(fēng)險(xiǎn)增值工具的利益降低,就是必然。
7月LPR一經(jīng)下調(diào),2024新一輪降息潮立刻來襲!
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四大行宣布,從7月25日起均下調(diào)了人民幣存款掛牌利率——
一年期、兩年期、三年期和五年期人民幣定期存款利率分別下調(diào)至1.35%、1.45%、1.75%、1.80%。
這是因?yàn)椋?strong style="box-sizing: border-box;">存貸款之間是有聯(lián)動(dòng)性的。
銀行吸收儲(chǔ)戶的資金,然后貸出去賺取利差,這是銀行最基礎(chǔ)的盈利模式。
LPR下降,說明銀行放出去的錢收益下降,那么為了維持銀行的息差收益,銀行就會(huì)降低存款利率。
根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),國(guó)有大行行動(dòng)后,中小銀行也會(huì)跟進(jìn)調(diào)整,
因此,目前只要存款利率還能達(dá)到2%以上的銀行,都值得存友上車,尤其是中長(zhǎng)期存款!
③同樣的利息,需要更多的資金
假設(shè)你需要每月1萬的利息,這筆被動(dòng)收入能讓你實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。
看看利率的變化,對(duì)你的財(cái)務(wù)自由計(jì)劃影響有多大。
利率4%時(shí),需要300萬資金,
利率3%是,需要400萬資金,
利率2%時(shí),需要600萬資金,
利率1%時(shí),需要1200萬資金。
你賺錢的速度,趕得上利率下滑的速度嗎?
所以,在利率下行的大環(huán)境下,當(dāng)下最重要的,是鎖定利率。
給大家推薦個(gè)優(yōu)秀的財(cái)富增值工具——海保人壽鑫璽越增額終身壽,
在利率持續(xù)下行的當(dāng)下,它不僅能夠提供身故保障,還能長(zhǎng)期鎖定保單利益、安全穩(wěn)健增值。
大家最關(guān)心的保單利益表現(xiàn),我們以【30歲男性】為例,看下鑫璽越在不同繳費(fèi)期限下,現(xiàn)價(jià)超過保費(fèi)的時(shí)間以及IRR對(duì)比。
綜合來看,無論哪個(gè)繳費(fèi)版本,鑫璽越的資金“回血”速度、整體表現(xiàn)都很搶眼,在目前的增額壽市場(chǎng)中,黑馬之名當(dāng)之無愧。
如果以30歲男性,5萬*10年交為例:
鑫璽越只要9年,現(xiàn)金價(jià)值就已經(jīng)超過已交保費(fèi),實(shí)現(xiàn)“回血”。
在保單第30年,鑫璽越的現(xiàn)金價(jià)值達(dá)到1030150 元,凈增值53萬+,IRR約2.86%。
此時(shí)被保人正值60歲,大概率已經(jīng)退休,若是養(yǎng)老金不夠用,可以申請(qǐng)減保從中領(lǐng)取部分現(xiàn)金價(jià)值來改善生活。
若是用不到這筆錢,保單持續(xù)增值,到后期IRR可以達(dá)到2.95%。
如果資金充裕,適當(dāng)縮短繳費(fèi)時(shí)間,保單利益則會(huì)“更上一層樓”。
很適合用做長(zhǎng)期資金的規(guī)劃工具,比如退休金補(bǔ)充、孩子的教育、婚嫁、創(chuàng)業(yè)等……
遺憾的是,3.0%預(yù)定利率的財(cái)富保障類保險(xiǎn),恐怕也時(shí)日無多。
根據(jù)媒體爆料,部分公司增額終身壽險(xiǎn)產(chǎn)品將于8月底之前下架,分紅險(xiǎn)產(chǎn)品將于9月底之前下架。
傳統(tǒng)人身險(xiǎn)產(chǎn)品預(yù)定利率或從3.0%→2.5%,
分紅險(xiǎn)產(chǎn)品保證利率上限或從2.5%→2%,
萬能險(xiǎn)產(chǎn)品保證利率上限或從2%→1.75%。
這意味著著,同樣的投入保費(fèi),保單利益相較調(diào)整前,差距太大了!
3.0%產(chǎn)品,或?qū)⒁蔀榻^版,區(qū)別就是有的產(chǎn)品還有1個(gè)月的存在時(shí)間,有的可能還有2個(gè)月。
可以說,當(dāng)下,存一分錢比賺一分錢更有價(jià)值。
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