慧擇小馬老師 · 一年前968 人看過
這兩天,上海神秘房東拋售93套的房子套現(xiàn)4.5億的新聞掀起軒然大波。
來源:微博
消息出來后,很多人都以為是不是房產(chǎn)稅試點政策落地了,這位房叔才急于拋售。
事實上,所謂的房東拋售93套房子根本是一場烏龍。
真正的賣家其實是一家房產(chǎn)公司,委托房產(chǎn)中介售賣浦東蒲城小區(qū)的一批老房子。
為啥一次性賣掉這么多?
故事還得從7年前說起,這家房產(chǎn)公司原本打算收購了小區(qū)房子搞開發(fā),無奈最終只收購了部分,所以開發(fā)計劃擱置。
開發(fā)不成,只能賣掉房子,但因為沒能與小區(qū)居民達(dá)成共識,所以一直拖到現(xiàn)在才銷售。
由此看來,這次大規(guī)模拋售跟房產(chǎn)稅的出臺關(guān)系不大。
其實,除了這家房產(chǎn)公司,今年下半年,很多房地產(chǎn)公司內(nèi)部都在盤點清理手頭資產(chǎn),解決遺留庫存問題,促進(jìn)資金的回籠。
大概率是跟跟去年住建部出臺的三條紅線政策有關(guān),企業(yè)為了減少負(fù)債率,而大規(guī)模拋售房產(chǎn)。
來源:微博
那么此次企業(yè)大批拋售房產(chǎn)背后,是不是預(yù)示二手房要跌呢?
全國二手房如今什么情況了?
房價只漲不跌的時代成為過去式了。
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù):70個大中城市中,9月份,二手房房價環(huán)比上漲的城市僅為17個,環(huán)比下跌城市達(dá)到52個,持平城市為1個。
來源中國統(tǒng)計局
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從成交量來看,全國重點城市的二手房交易下滑也很明顯:比如深圳、上海、廣州、杭州等城市都有不同程度的下滑。
(來源:Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心等等)
其中下滑最明顯的就是深圳,二手房市場遭遇滑鐵盧,大批中介倒閉,其成交量更是創(chuàng)下十年來的歷史同期最低。
以8月為例,二手住宅成交量僅2043套,環(huán)比下滑20%。
為什么二手房樓市如今不景氣?
主要還是政府出臺了一系列鐵拳政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。
據(jù)央視財經(jīng)報道,截至8月底,今年全國樓市調(diào)控政策總數(shù)超400次,刷新歷史記錄。
從供應(yīng)、貸款、成交、購房資格全面收緊,二手房市場遭遇“海陸空多面夾擊”,自然萎靡不振。
為什么年年都在高舉樓市調(diào)控舉措,但效果并不突出,而今年卻立竿見影呢?
歸根結(jié)底還是因為以下幾點原因:
1、指導(dǎo)價出臺
深圳是全國第一個出臺二手房指導(dǎo)價的城市,從此,二手房價格空間變得更加透明化。過去天價掛牌的場面將成為過去式。
從目前二手房的價格來看,指導(dǎo)價大概是市場價的7折。
房價打折,不是更便宜了嗎?怎么買的人還少了呢?
那是因為銀行是根據(jù)指導(dǎo)價來放款的,一套市場價600萬的房子,首付需要180萬,指導(dǎo)價為420萬,銀行最多只能貸款294萬。首付就變成了306萬,整整多了226萬。
雖然總價低了,但是購房壓力卻陡增,想要入手的人也只能望而卻步。
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另一方面,對于房東來說,明明值600萬的房子,因為指導(dǎo)價限制,房子只值420萬,房東的資產(chǎn)無疑大幅縮水,必然不愿意賤賣。
房東不愿輕易出手,購房者首付門檻提高,成交量自然急劇下滑。
2、房產(chǎn)稅落地
說了很多年的房產(chǎn)稅真的來了,今年官方發(fā)布了多次有關(guān)房產(chǎn)稅的消息和政策。
聞到一些風(fēng)吹草動的房東們,害怕交稅割肉,早早掛牌出售,甚至急于出手只能跳樓大減價。
所以今年的二手房掛牌的數(shù)量明顯比往年多了不少。二手房供大于求,賣家自然要觀望,不愿輕易出手,畢竟大家習(xí)慣買漲不買跌。
3、放貸政策收緊
為了避免大量資金流入炒房市場,央行對房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款總額都設(shè)置了上限。
從今年1月開始,中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%,個人住房貸款占比上限為32.5%,如果是從小銀行貸款,能夠貸到的資金就更少。
同時,對購房者的首付資金來源作了嚴(yán)格限制。
銀行要求首付款來源必須是家庭自有的、或者是直系親屬自有的,禁止各種消費貸,經(jīng)營貸等違規(guī)資金進(jìn)入樓市。
就算找父母借錢買房,也得拿出證明。如果首付款大部分是從親朋好友那借的,都不算合規(guī)的首付款來源,貸款很可能遭拒。
一旦卡住了房貸的脖子,能夠有條件買房的人肯定少之又少。
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4、放款周期長
一般情況下,申請房貸在半個月到一個月內(nèi)就能搞定。
但是從貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示:10月90城房貸平均放款周期為74天,較上月略有延長。
為什么申請房貸的周期普遍延長?
主要是銀行發(fā)放房貸受限,首先是人行下發(fā)額度給總行,最后各大總行再分配各個支行。
額度充裕,放貸速度才會更快,否則只能等待。
深圳一位商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理表示:深圳現(xiàn)在整個按揭額度都比較緊張,等待時間無法估算。
目前排隊等待房貸的情況比較普遍。
貸款周期一旦變長,中途難免有一些賣家買家改變主意,打起了退堂鼓,最終無法成交。
5、市場趨于飽和
中國房地產(chǎn)經(jīng)過30多年的發(fā)展,市場已經(jīng)趨于飽和,依據(jù)社科院的數(shù)據(jù)顯示,截至2020年底我國的無房家庭占比僅僅只有3.14%!
不論幾線城市,是自建房還是商品房,中國真正沒有房子的家庭都占少數(shù)。
畢竟一套房子70年產(chǎn)權(quán),頻繁換房子的人群不多,適齡購房人群要買房的,幾乎都已經(jīng)買了。
而且很多城市都出現(xiàn)供過于求的局面,尤其是三、四線城市最為典型,大批存量房產(chǎn)有待消化。
而主流購房人群考慮多套房的持有成本,已經(jīng)沒有太多購房需求,所以二手房市場現(xiàn)在遭遇冷靜期,也算正常。
二手房跌了是好事還是壞事?
房價下跌,有人歡喜有人愁。
對于多套房持有者來說,憑本事買的房,不漲反跌,資產(chǎn)大縮水,換誰也不會高興。
尤其是高價買的房子,如果房價下跌,花重金買的房,成了賠本買賣,沒人愿意接納這個殘酷的結(jié)果。
如果是職業(yè)炒房客,房價下跌,自己不僅要支付杠桿炒房的高額利息,還要承擔(dān)房子貶值的損失,可謂是賠了夫人又折兵。
如此一來,炒房的人就少了,可以很好避免他們對二手房市場的干預(yù),避免房價被哄抬。
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但是對于剛需買家來說,就算是利好消息了。房子除了居住外,還捆綁了人生重要的需求,比如婚姻、教育、醫(yī)療。
對于不得不買房子的人來說,如果不能打新,二手房也是一個不錯的選擇。價格下降,購買壓力也會小很多。
所以二手房下跌是好是壞,取決于我們所站的立場。
總而言之,房子的基本功能在于滿足民生需求,不該被賦予過多金融屬性,樓市長期野蠻生長,苦逼的還是廣大剛需買家。
過去炒作房子,短期看來,個體是在收益,可長期看來,任憑泡沫經(jīng)濟(jì)野蠻式發(fā)展,一旦玩完,深受其害的還是我們。
所以二手房適度降溫,算不算得上樓市在趨于理性的回歸呢?