想提前還房貸，銀行卻急了

不知道你們有沒(méi)有這種感受？

身邊的人，包括自己，都在盡可能地減少債務(wù)壓力。

前兩天還有個(gè)朋友發(fā)微信跟我講，她從父母那拉了點(diǎn)贊助，再加上今年剛發(fā)的年終獎(jiǎng)，提前還了50萬(wàn)的房貸。

我還挺驚訝的，因?yàn)樗I房我是知道的，房貸利率并不高，4.3%。 

聊了一會(huì)兒，大體是因?yàn)椤紤]到馬上就“35歲”了，對(duì)于未來(lái)收入的持續(xù)增長(zhǎng)，持保守心態(tài)。去年二胎出生，日常開(kāi)銷+月供+保費(fèi)+兩娃的生活教育支出，壓力比較大（典型的中產(chǎn)家庭開(kāi)支結(jié)構(gòu)）。 

再加上投資也投了個(gè)寂寞，22年把過(guò)去幾年的收益都吐出去了，還倒虧了本金。膽子小了，認(rèn)為還是應(yīng)該敬畏市場(chǎng)。 

一合計(jì)，干脆提前還了一部分貸款。每個(gè)月還款壓力小了，整個(gè)人也放松不少。 

當(dāng)然這中間還有個(gè)小插曲：

她打算提前還貸的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)手機(jī)上操作不了了，只能去線下，關(guān)鍵還排到了半年后。這前后利息小2萬(wàn)，都可以買個(gè)包了。 

然后就托人找了銀行經(jīng)理。最后趕在年前，把這50萬(wàn)給還了。

提前還貸也要排隊(duì)了

不止是我朋友，最近遇上這事的人，還挺多。

在陽(yáng)光問(wèn)政平臺(tái)上，有不少網(wǎng)友都投訴過(guò)銀行辦理提前還貸難的問(wèn)題。 

圖源：陽(yáng)光問(wèn)政平臺(tái)

基本都被卡在這三個(gè)環(huán)節(jié)： 

1、部分銀行關(guān)閉了線上還款通道 

以前的時(shí)候，想要提前還房貸，在手機(jī)上動(dòng)動(dòng)手指就可以直接還。結(jié)果從下半年開(kāi)始，好多銀行的APP端口把這個(gè)線上還款通道，悄咪咪關(guān)閉了。想要辦理，只能去線下申請(qǐng)。 

但是由于線下辦理的名額也是有限的，所以這個(gè)名額得靠搶。

無(wú)形中增加了還款門(mén)檻。 

2、辦理周期長(zhǎng)，部分要收取違約金 

并不是搶到了線下辦理名額就能立即辦理，還得排隊(duì)輪候。短則十天半個(gè)月，周期長(zhǎng)點(diǎn)的，兩三個(gè)月甚至半年也是有可能的。

有些銀行甚至還要繳納違約金，哭笑不得的是，繳納違約金竟然也要排隊(duì)... 

之前，排隊(duì)貸款；現(xiàn)在，排隊(duì)還貸（說(shuō)到排隊(duì)，突然想起來(lái)我的ofo押金退費(fèi)還在排隊(duì)中）。 

3、限制還款次數(shù)和金額

此外，還有部分銀行對(duì)“還款次數(shù)”進(jìn)行了限制，比如一年僅可申請(qǐng)兩次提前還款。 

而且最低還款金額也提升了，有些銀行是要求每次提前還款的金額不少于1萬(wàn)元，或者是1萬(wàn)元的整數(shù)倍；也有人反映：現(xiàn)在想要申請(qǐng)，還款至少要達(dá)到借款金額的1/10。 

注：以上僅為部分銀行操作，不代表所有銀行（支行）。

總之近期想要提前還房貸，還是要費(fèi)一些工夫的。 

很明顯，銀行開(kāi)始著急了。 

沒(méi)辦法，根據(jù)金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年1-11月，居民部門(mén)新增貸3.65萬(wàn)億，預(yù)計(jì)2022年全年居民部門(mén)新增貸款在3.83萬(wàn)億左右，大幅低于往年水平（2019、2020、2021年分別為7.43萬(wàn)億、7.97萬(wàn)億和7.92萬(wàn)億）。

大家都不愿意貸款了。 

這么一來(lái)，銀行放出去的貸款，不僅增量大幅下滑，存量眼看著也要不保。

為了穩(wěn)定業(yè)務(wù)，銀行只能想辦法看能不能維持住存量房貸業(yè)務(wù)規(guī)模。畢竟這批人可都是「相對(duì)而言還款最及時(shí)、壞賬風(fēng)險(xiǎn)最小」的優(yōu)質(zhì)客戶。很難再找到這么好的放貸對(duì)象了，肯定不舍得放手。 

就好比你有個(gè)房子，租出去的時(shí)候，市場(chǎng)行情好，租金挺高；而且因?yàn)橄胱獾娜硕?，選的租客也都是能夠長(zhǎng)租的、事少的，能夠按時(shí)交租的，每個(gè)月都能有一筆穩(wěn)定的租金收益。 

現(xiàn)在市場(chǎng)租金普遍跌下來(lái)了，這時(shí)候租客跑過(guò)來(lái)要提前退租。你會(huì)毫不猶豫地爽快答應(yīng)嗎？

投資收益跑不贏房貸

與接二連三的房貸利好消息形成反差，人們反而在認(rèn)真研究要不要提前還房貸的問(wèn)題。老百姓可能講不出什么大道理，但經(jīng)濟(jì)賬都是會(huì)算的。 

過(guò)去之所以敢加杠桿，一方面是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的樂(lè)觀預(yù)期，另一方面是對(duì)收入的樂(lè)觀預(yù)期；但現(xiàn)在，一沒(méi)錢，二沒(méi)預(yù)期。 

在社交平臺(tái)上搜索“提前還房貸”，有1萬(wàn)多篇分享筆記。 

一來(lái)，誰(shuí)都不愿意高位站崗。

對(duì)比目前新購(gòu)房者的房貸利率（新房?jī)r(jià)格，環(huán)比和同比連續(xù)三個(gè)月下跌的城市，首套房貸利率可以無(wú)下限），前幾年上車的人，明顯感覺(jué)不劃算，提前還貸還能少出點(diǎn)利息。 

有網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，自己的房貸本金只有58萬(wàn)，利息卻要還48萬(wàn)。于是把存款拿來(lái)提前還貸，直接省了37萬(wàn)的利息，后續(xù)的還款壓力也小很多。

提前還貸的人群里，還有一部分是改善族，打算清掉舊房子的貸款，以期用更低的利率貸款換新房。之前做了個(gè)百來(lái)人的小范圍調(diào)研，也可以看出，這部分人的需求其實(shí)還是挺旺盛的。

二來(lái)，更最重要是，大家發(fā)現(xiàn)投資收益很難跑贏房貸了。

理財(cái)、股票基金都在虧損，存款利率也一直在降。一合計(jì)，錢拿在手里沒(méi)有特別好的理財(cái)渠道，干脆提前把貸款還了。

選擇減少月供還是縮短年限

通常，提前還款有兩種方式： 

一是減少月供、期限不變；二是月供不變，縮短期限。

如果選擇月供減少，貸款期數(shù)不變，那么每月還款壓力要小一些；如果縮短年限，那么每月的還款額將保持不變，這樣就能更早還完房貸，利息相對(duì)要節(jié)省更多。

但選擇哪種方式？ 

還是需要結(jié)合自身財(cái)務(wù)情況，以及自身需求等來(lái)做綜合判斷。如果手頭現(xiàn)金流寬裕，房子也不打算再換了，那肯定選縮短期限更劃算；如果還款壓力大，那就選減少月供。 

我自己也是選擇的減少月供。月供減少，效果立馬就能看得見(jiàn)，每個(gè)月手頭的余錢多了，現(xiàn)金流得到優(yōu)化，心態(tài)更穩(wěn)；

再加上，考慮到過(guò)幾年可能有置換需求，而提前還貸的效果，要等到105/12=9年后才能兌現(xiàn)。就我自己而言，我還是更愿意提前享受當(dāng)下。

實(shí)際上，每個(gè)人的房貸利率、經(jīng)濟(jì)狀況、投資結(jié)構(gòu)和能力都不同?！敢灰崆斑€貸？」這個(gè)問(wèn)題并沒(méi)有絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)答案。不要盲目，不要跟風(fēng)。 

主要看 —— 手頭的現(xiàn)金流是否穩(wěn)固，有沒(méi)有斷掉的可能？以及你能不能找到一個(gè)更好的投資機(jī)會(huì)，來(lái)覆蓋你的貸款利率。