房貸終于降了！對(duì)這幾類人影響最大！

這有啥用？

簡(jiǎn)單粗暴地說，之前最低房貸利率是4.6%，如果套上現(xiàn)在的新政策，貸款利率能降到4.4%。

如果買500萬的房子，能省下37.8萬利息！

央行降息，你真能少還貸嗎？

不一定。

如果你正打算買房，買的是普通住宅，當(dāng)?shù)氐?span style="text-decoration: underline; box-sizing: border-box;">銀行響應(yīng)了政策、降了息。

那恭喜你，這波紅利，你吃到了。

如果按貸款100萬、等額本息、30年來算，一個(gè)月可以少還100多塊利息，蒼蠅腿也是肉。

不過，也不必高興太早。

這個(gè)新政策，可能與有些人無關(guān)。

因?yàn)檫@次并不算是全面降息，只是給了一個(gè)執(zhí)行利率下限。

具體下不下調(diào)、下調(diào)多少，各城市不同，城市里的某些銀行，也不一定會(huì)跟。

像房貸利率本身就不算高的一線城市，比如深圳首套現(xiàn)行是4.9%，還真不一定會(huì)下調(diào)。

這就好比，你去買個(gè)東西。雖然市場(chǎng)底價(jià)從30塊降到了25塊。

但商家原來標(biāo)價(jià)30塊，不少人還是愿意屁顛屁顛去買。

商家就沒必要降價(jià)了。

這就有點(diǎn)損了，已經(jīng)買好房、正在還貸了，哪怕你是上個(gè)月才開始還貸。

不好意思，這次降息跟你沒關(guān)系。

比起“減貸”，有人更想提前還貸

其實(shí)今年各種和房子有關(guān)的政策，目的很明顯了。

明示暗示大家去買房。

畢竟很多三四線城市，房地產(chǎn)才是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“馬車”。

但從4月的新增貸款數(shù)據(jù)來看，大家似乎沒有被說動(dòng)（看圖）↓

（圖源：Wind，國(guó)盛證券研究所）

居民信貸依然是負(fù)增長(zhǎng)。

意味著大家即使有錢，不少人也還是在觀望“房市”。

這堵“圍城”要不要進(jìn)去？等等看吧！可能會(huì)有更好的投資路徑。

倒是有不少之前“負(fù)貸前行”的買房人，開始著手提前還貸了。

有一個(gè)網(wǎng)友在“內(nèi)憂外患”下，今年也加入了提前還貸大軍。她說：

“兩年的疫情、裁員，對(duì)之后的收入突然沒那么樂觀了。

趁手里有點(diǎn)錢，減輕點(diǎn)貸款壓力，趕緊還貸。

再加上，投資環(huán)境肉眼可見的惡化了，基金股票被套、P2P跑路，樓市以后有多少上漲空間，也不清晰。

提前還貸，實(shí)打?qū)嵉厥资f利息，挺香~”

不過作為一個(gè)背貸幾年的“過來人”，提前還貸，到底能不能省錢，還真不好說。

我來幫你算個(gè)帳。

提前還貸，真能省錢嗎？

在“要不要提前還貸”這道選擇題里，最核心的決策方式，是對(duì)比收益。

對(duì)比的是↓

① 提前還房貸，能節(jié)省多少利息？

② 不提前還房貸，能賺到多少收益？

如果①≤②，那果斷不還。

如果①＞②，那還要討論討論。

用我在某紅色軟件上看到一個(gè)真實(shí)案例舉例：

買房貸款20萬，等額本金20年還清，當(dāng)下房貸利率4.655%。

妹子給自己算的2個(gè)方案：

① 提前還房貸

節(jié)省的利息=9.35w（去支*寶搜一下房貸計(jì)算器，能算出來）

② 不提前還房貸

20萬放支付寶，20年能有10.8w

①＜②，所以選擇不提前還貸。

（來源：小紅書）

不過這位網(wǎng)友有點(diǎn)理想化了，因?yàn)樗酥Ц秾毨室彩浅掷m(xù)走低。

20年算下來利息拿不到10w。即使按平均年利率2%來算，20*2%*20=8萬。

而我剛看了一眼，目前余額寶利率，只有可憐的1.89%了。

不過如果不提前還貸，有更好的方案嗎？

當(dāng)然有，比如把這20萬放進(jìn)利率穩(wěn)定的產(chǎn)品里。

像增額終身壽險(xiǎn)就可以考慮，20年能到39.5萬，跟本金比增值了19.5萬。

怎么算的，畫個(gè)表給你看下：

這筆錢在20年里，還能多“生”出近20萬來。會(huì)算賬的都知道，不還更劃算。

而且吧，如果我們算出來①比②大不了太多，也建議不提前還貸。

我們現(xiàn)在的房貸利率采取的是LPR的計(jì)價(jià)方式，跟5年期的LPR掛鉤。

從LPR的長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，都是往下走的。

也就是說，我們啥都不干，要還的月供自己就會(huì)越變?cè)缴佟?/span>

（圖源：中國(guó)貨幣網(wǎng)）

更何況，我們的房貸是最長(zhǎng)30年的分期付款，越到后面，錢越?jīng)]那么值錢。

所以，如果手上確實(shí)有一筆錢，我們可以考慮扔到增額壽險(xiǎn)里。

既可以做閑錢增值，又可以當(dāng)養(yǎng)老儲(chǔ)備，比現(xiàn)在一口氣還了貸款，要更有安全感一些。

提前還貸，要注意什么？

當(dāng)然，如果你的房子，買在房貸利率的高點(diǎn)，一定要提前還貸，一些點(diǎn)需要提醒你注意：

1、了解提前還貸規(guī)則

不同的銀行，提前還貸的規(guī)矩是不同的。有的銀行會(huì)要求交違約金或者罰息。

是否能夠辦理提前還款，也需要了解。

大部分銀行要求貸款滿1年才能申請(qǐng)。

部分銀行APP上，就有提前還款的試算功能。

（圖源：某銀行APP截圖）

但具體還款細(xì)節(jié)，建議還是找銀行經(jīng)理或打電話咨詢放款的銀行，以免出幺蛾子。

2、確定還款方式

一般銀行會(huì)給我們兩個(gè)選擇。

a. 年限不變，減少月供

b. 月供不變，縮短年限

還是用前面網(wǎng)友貸款20萬的例子，現(xiàn)在選擇提前還10萬。

（圖源：提前還貸小程序截圖）

選方式b，能少還點(diǎn)利息。但選方式a，月供壓力能小點(diǎn)。

這兩種說實(shí)話，各有優(yōu)劣，沒有哪個(gè)絕對(duì)勝出。

所以選哪個(gè)，就看你的需求。想減輕月供壓力選a，想早點(diǎn)還完房貸選b。

小馬結(jié)語：

不過話說回來，與其在買房之后糾結(jié)要不要提前還房貸，倒不如在買房之前，就做好資金的分配、賬戶的劃分。

參考標(biāo)準(zhǔn)普爾象限圖，具體比例可以自己把控。

投資這塊，小馬老師不給太多建議。

但保險(xiǎn)這塊，建議大家做好規(guī)劃。

有些朋友一股腦把錢投進(jìn)房市、股市，結(jié)果三十老幾，上有老下有小，卻在健康保障的路上裸奔，很危險(xiǎn)。

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